房产税是个怪胎
房产税的改革备受关注。理论上,地方政府征收房产税能起到筹集收入、调控房价、收入分配三大作用。而当前支持全面征收房产税者,主要侧重其对房 价上涨的抑制作用,认为征收房产税能通过增加房产的持有成本,抑制投机性需求,使投机性房屋持有者倾向于出售房产,增加房地产市场的有效供应,从而达到抑 制、降低房价的效果。
其实,从我国目前经济运行情况来看,征收房产税存在许多不合理性,因为任何一个政策的推出和实施,都涉及一个政策成本和福利损失问题。不顾我国经济发展的现实而仓促出台,它就活脱脱成为一个怪胎。
法理上,建议征收房产税的很多专家言房产税并非新税种,以前只对商用房征收,此次只不过是把征税范围扩大到了个人住房,所以不需要像物业税一样必须经过人大立法程序。可是他们有没有想到,和广大老百姓最密切相关的,不是商用房而恰恰是个人住房。
我曾经说过,中国现阶段的城市化进程在一定意义上是“畸形”的:农民放弃了对土地的集体所有权,而去换取对土地没有所有权的“户口本”。而在经 济学意义上,房产税既是“房”的税,还涉及“产”的税。所以房产税在价格体系里,不光和房屋本身价格变化有关,还和土地增值贬值有关。那在城市里,谁对土 地所有,你就该向谁去征收房产税!在这个逻辑上,政府应该向自己征税,这岂不滑天下之大稽!
城市土地所有权为政府所有,老百姓只有70年使用权,购买房产时所缴纳的土地出让金,是政府以土地所有者的身份将70年的土地使用权让渡给土地使用者使用收取的款项,也就是上面所说的土地一定年限的使用价格。因此政府再征收房产税,在一定意义上属于重复征税。
也有人把房产税看成变相的物业税,认定它可以起到调控房价的作用,这实际上也不准确。征收物业税的合法前提,必须是取消土地出让金、土地增值税等与物业税存在重合的税费。而当前土地财政局面难改,这些税费因涉及多方利益博弈,根本没法取消。
有人将房产税看做一种变相的物业税,并且认定其能起到调控房价的作用。其实,从我国过去的十几年经济实践来看,炒房者的资金实力往往远比普通需 求者雄厚,即便对其征收房产税,他们也完全可以“高价买高价租或卖”。
一来他们比普通百姓更耗得起,二来他们与刚需者比较,弹性更大,进退更自如。这使得房产税的征收负担最终仍落到普通的刚需者身上。这就是经济学里说的“税负转移”。因此,在中国收入差距如此之大前提下,仓促开征此税种,非但没能打击到投机者,还反而误伤了具有正常购房需求的老百姓。
从长期来看,商品房成本并没有实质下降,刚性需求依然大量存在,加快推进全面征收房产税既不能起到抑制房价上涨的效果,还可能使房价进一步上 涨。如此一来,房产税就成为了一个打着“调控房价”幌子的“怪胎”,它所引发的后果就是:炒房投机行为不减、普通百姓雪上加霜。现阶段实行的房产税本身问 题重重,社会大众不应将平抑房价的希望寄托在房产税上。
在国外实行的房产税制度,有的确实起到了调控房价的作用。美国人的房子每年都要缴房产税,房屋的空置问题得到了有效遏制,投机性购房减少,房价 得到控制。但这种政策效应的实现有其前提条件—— 一半以上的国民可以有公租房可租。公租房的易获得性,使民众在房产市场上的需求弹性大大增强,也使得房产税对房屋持有者的成本影响难以转嫁,炒房投机行为 得以抑制。
相比之下,本世纪初,韩国为抑制房地产市场泡沫,多次增加房产税税负,尽管已经在1998年发起了100万户国租房建设计划,针对最低40%收 入户提供国租房,然而韩国的房产税最终仍导致一些房价较高地区业主承担了大额房产税,却未能有效刺激这些地区房产流通,也未能抑制房价,最终以失败告终。